フィリピンの不動産投資における空室リスク

このページでは不動産投資を検討している方に向け、フィリピンでの不動産投資における空室リスクについて紹介・解説します。市場の状況やリスク回避のポイント、対策なども紹介しますので、ぜひ、参考にしてください。

フィリピン不動産市場の空室率

本コンテンツの制作にあたり、フィリピンの各都市における空室率を調査しましたが、状況をまとめたレポートのような情報は見つかりませんでした。一方でオフィス市場に焦点をあてると、メトロマニラの業界平均率（入居率）が81%であるとの情報は公開されています。（2024年2月のレポートより）※1

また、住宅市場においては住宅ローン金利が高止まりしていることにより支払条件の調整や早期入居プロモーションを余儀なくされている状況にあると2024年10月のレポートで紹介されています※2。なお、2014年時点では高級コンドミニアムに限れば空室率は5％以下となっています※3。

参考情報ではありますが、日本の空き家率は13.8%（2023年度）※4です。

フィリピン不動産市場の空室リスクを避けるポイント

エリアへの理解を深める

グローバル化が進む現代社会において「エリア」の感覚・概念は薄れつつありますが、不動産は「そのエリアの需要」をダイレクトに受けるビジネスですので、対象不動産が所在するエリアに対する理解を深めることが不可欠です。具体的にはエリアとしての人気やハザードマップに該当するような災害リスクの高いエリアではないかなどについて調べておきましょう。その不動産が居住用なのか事業用なのかによっても需要が大きく変わってきます。

業者が信頼できるか調べる

日本人が購入するフィリピンの不動産はその多くがプレビルドコンドミニアムです。プレビルドコンドミニアムは完成していないコンドミニアムを販売する方法で、物件価格を分割して支払うことができます。これを現地のことをよく知らないまま購入してしまった結果、建設が途中で止まってしまったなどといったトラブルに発展する可能性も少なくありませんので、信頼できる業者であることをきちんと調べておくようにしましょう。

周辺物件の相場を調べる

不動産の投資回収を検討するにあたり、収益計画を検討することになります。投資価格を回収できる年数が重要な指標になりますが、設定する家賃・賃料が周辺エリアの物件と比較して乖離がないことも調べておく必要があります。立地はもちろん、日当たりや竣工年数、広さ・設備などの諸条件を勘案して家賃・賃料の妥当性を検討し、適正金額を設定するようにしましょう。

多言語対応のマーケティング戦略

マーケティング戦略はターゲットまで届いて初めて意味を成します。たとえば外国人に向けた宣伝を日本語で展開すると、多くの外国人はそれを読めずに認識しないことになるでしょう。フィリピンは多言語多民族国家です。その周辺エリアにどのようなターゲットが居住しているか・居住するかをきちんと調べたうえで、英語やタガログ語などターゲットに合わせた言語を用いたマーケティング戦略を実行しましょう。

物件のターゲット設定を見極める

物件のターゲット設定もより具体的にイメージする方がいいでしょう。そこに居住する想定のターゲットは現地の住民なのか駐在員などの外国人なのか。それによって期待できる利回りや求められる設備なども大きく変わってきます。多言語対応と同様ではありますが、市場調査・マーケティング調査に基づきターゲットを明確にしたうえで戦略を検討し、そのターゲットに合わせた対策・施策を講じていくようにしましょう。

フィリピンのエリア別空室対策

マニラ

マニラはフィリピンの首都であり、オフィスとしての需要も多くあります。また、首都圏ですので周辺エリアにおけるレジデンス需要も高く、オフィスへのアクセスがいい物件が選ばれる傾向にあります。

セブ

セブ島といえば馴染み深い方も多いでしょう。セブは首都マニラの南方に位置するリゾートエリアとして知られていて、都市開発が進んでいるエリアは「セブシティエリア」と「マクタン島エリア」とに分かれていて、リゾートメインのレジデンス需要のほか北部におけるITエリアとしてのオフィス・レジデンス需要なども期待できます。それぞれのエリア特性に合致したテーマの物件を選ぶことにより、成功確度は上がるでしょう。

ダバオ

ダパオはフィリピン第三の都市と呼ばれていて、日系企業が多く進出し都会化が進んでいるエリアです。オフィス・レジデンスともに開発が進んでいるので、きちんと物件を完成させられそうなデベロッパーを選ぶとよいでしょう。ダパオエリアは高利回りや稼働率の高さ、安定性などが知られていますので、ぜひ選択肢の一つに加えてみてください。

パートナー選びが重要

不動産投資に限らず、海外ビジネスにおいてはパートナー選びが重要です。投資会社・デベロッパーともにベストなパートナーを見つけることができると、空室リスクや物件の未完成リスクなどあらゆるリスクを低減することができるでしょう。このサイトでは信頼できるフィリピンの不動産投資会社を紹介していますので、ぜひ参考にしてください。